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예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 요즘 임대인과 임차인 모두 곤란을 겪고 있습니다.
이에 금융위원회는 전세 가격의 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동의 제약을 받거나, 전세금 미반환 위험우려로 불안해하는 세입자들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 역전세 반환대출 규제완화를 시행합니다.
역전세 반환대출의 목적
역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 임대인이 전세금 반환용도로 대출을 받을 시 대출규제를 완화해 주어서 세입자분들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 제도입니다.
전세금 반환에 어려움을 겪는 임대인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷 은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분
(기존 전세금-신규전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제 (DSR.RTI 등)를 한시적으로 완화 적용합니다.
'23. 7. 27.부터 1년간 ('23.7.17 ~ 24.7.31) DSR 40% 대신 DTI 60%, RTI 1.25~1.5배에서 1.0배로 완화합니다.
1. 역전세 반환대출 이용 조건
1) 후속 세입자가 당장 구해져 전세금 차액분 대출이 필요한 경우
2) 후속 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 반환할 전세금이 필요한 경우
-1년 이내 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환해야 합니다.
3) 임대인이 자가 거주자로 입주하는 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)
- 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금등)을 엄격히 확인한 후 반환자금을 대출받을 수 있다.
임대인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 동안 실거주 여부 모니터링 등 관리조치가 병행됩니다.
2. 역전세 반환대출 완화 내용
1) 시행시기 : '23. 7. 27.부터 1년간 ('23.7.17 ~ 24.7.31)
2) 대상주택: ('23.7.3일 이전)에 임대차 계약이 체결된 주택 중 '24. 7. 31일까지 임대차계약 만료되는 주택
3) 완화내용
- DSR 40% 대신 DTI 60% 적용
- 임대사업자인 경우 임대업 이자상환비율 (RTI)을 현행 1.25~1.5배에서 1.0배로 완화한다.
3. 역전세 반환대출 이용 시 주의할 점
1) 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전 ('23.7.3일 이전)에 임대차 계약이 체결된 주택 중
'24. 7. 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정합니다.
2) 임대인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지 확인합니다.
3) 대출금을 현 세입자에게 직접 지급하여 임대인이 해당 자금을 다른 용도로 사용하지 못하도록 합니다.
4) 반환대출 이용기간 동안 신규주택 구입을 못합니다.
- 주택구입이 발견되면 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지됩니다.
※단, 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우, 전세대출금은 해당은행에 직접 입금하고, 이를 제외한 금액을 현 세입자에게
입금합니다.(단, 임차보증금반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에 한함)
4. 후속 세입자 전세금 보호 조치
1) 임대인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제를 완화합니다.
- 임대인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록 합니다.
2) 후속세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 합니다.
3) 은행은 동 임대차계약서(특약)가 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원합니다.
4) 임대인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납부해야 합니다.
- 의무 불이행 시 대출금 전액 회수합니다.
*후속 세입자 반환보증 가입하되 보증료는 임대인 부담
5. 새로운 보증상품도 한시적으로 운영
- 임대인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 해줍니다.
1) 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 임대인이 대납)하는 상품은 7.27일부터 이용가능합니다.
- 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있습니다.
2) 임대인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 임대인이 직접 가입하는 상품 (8월 중에 출시됩니다)
*자세한 사항은 HUG, HF, SGI 홈페이지 참고
※정부 관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼
한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장충격을 최소화하는 취지"라고 설명하면서, "다만 이러한 조치가
가계부채 증가, 후속 세입자 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 임대인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호
조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해 나갈 것"이라고 밝혔습니다.